Брачный договор при рефинансировании ипотеки

Содержание

Брачный договор для ипотеки – зачем нужен, как оформить | Ипотека онлайн

Брачный договор при рефинансировании ипотеки

Зачем нужен брачный договор для ипотеки? Нужно ли его подписывать? Когда документ становится обязательным? Ответы на эти и другие вопросы — в данной статье.

Зачем нужен брачный договор при ипотеке

В России как выглядит брачный договор для ипотеки, мало кто знает. У граждан страны отсутствуют минимальные знания в сфере юриспруденции. В большинстве западных стран данный документ является обязательным. Он регулирует финансовые и материальные обязательства супругов друг перед другом.

Действующее законодательство предусматривает, что супруги вместе обязаны платить банку по полученному ипотечному кредиту (Семейный кодекс РФ, ст. 33 (скачать) и СК РФ ст. 34 (скачать)). Кто является титульным заемщиком, кто созаемщиком, значения не имеет. Исключений два:

  • муж или жена не являются гражданами России;
  • имеется действующий брачный договор, предусматривающий особый порядок владения недвижимостью или иным имуществом.

Важно отметить, что подписать соглашение супруги могут до подачи заявления в ЗАГС и после, но до развода. Документ подлежит визированию у нотариуса.

Причин для заключения брачного договора перед ипотекой много. Уделим внимание основным:

  • муж или жена не хотят либо покупать недвижимость, либо обращаться в банк. Брачный договор для ипотеки на одного супруга позволяет приобрести квартиру и обезопасить ее от притязаний второй половины;
  • деньги на оплату первоначального взноса берутся из добрачных накоплений либо подарены (одолжены) родителями. И этот супруг рассчитывает, что ему будет принадлежать больше квадратных метров;
  • кредитная история мужа или жены небезупречна, либо есть судимость. Без разграничения обязанностей банк откажет в выдаче денег. Кредитные организации предпочитают не иметь дела с подобными клиентами;
  • супруги заранее решили, кто и какую недвижимость получает в случае развода;
  • квартира приобретается для родителей, детей от предыдущего брака, размещения офиса и т. д. Покупатель становится единоличным владельцем и не может требовать, чтобы вторая половина несла расходы, связанные с обслуживанием займа.

По какой причине подписан брачный договор при оформлении ипотеки, не имеет значения. Его необходимо предъявить менеджеру банка при подаче заявки. Тогда доход супруга, не претендующего на владение приобретаемой недвижимостью, не будет учитываться в составе совокупного.

Банки по-разному относятся к брачным договорам. Проясняется ситуация с тем, кто будет платить, с кого взыскивать неустойку в случае просрочек. Есть понимание, что супруги серьезно относятся к финансам, не склонны принимать скоропалительные решения.

В то же время, если не будет платежеспособного созаемщика, банк вправе отказать в выдаче ипотечного кредита.

Супругу, желающему приобрести квартиру, придется искать другого созаемщика, что сделать достаточно сложно. Мало кто хочет брать на себя чужие обязательства.

К тому же, кредитная организация может значительно уменьшить сумму займа, если будет рассчитывать ее на основании дохода только одного человека.

Отменить или изменить брачный договор после получения ипотеки без ведома банка нельзя. Это будет расценено, как нарушение кредитного договора. Неизбежное следствие — требование вернуть всю сумму досрочно.

Обязательно ли заключать брачный договор на квартиру в ипотеке

Формально банк не может требовать обязательного заключения брачного договора при ипотеке. Выше перечислены ситуации, когда его наличие желательно. Но есть еще ряд моментов, которые желательно оговорить заранее, чтобы потом не тратить месяцы и годы на судебные заседания.

Квартира куплена до брака

Если квартира куплена еще до обретения семейных уз, то муж/жена не становятся ни владельцами ее, ни совладельцами. Проблемы возникают, если задолженность погашается из общего бюджета.

В брачном договоре при ипотеке до брака супруги определяют, получит ли вторая половина право на некоторое количество квадратных метров, если тратит свою зарплату или иной доход на банковские платежи. Если нет, решается вопрос с выплатой компенсации, если семейная жизнь окажется короткой.

Если получена ипотека без брачного договора, супругу, не являющемуся собственником квартиры, придется собирать квитанции, чеки, платежные документы, чтобы доказать свое право на часть недвижимости или возврат денег.

Не стоит забывать и про срок давности (ГК РФ, ст. 196 (скачать)). Он относится не к моменту закрытия кредитного договора, а к каждому отдельному платежу.

Если прошло 3 (три) года, взыскать с бывшего супруга ничего не удастся.

Обязателен ли брачный договор при ипотеке в такой ситуации, решать только супругам.

Иное имущество

Брачный договор может касаться не только квартиры, покупаемой с привлечением заемных денег, но и любого другого имущества, например, передаваемого банку в качестве залога. Супруги имеют право в любое время подписать соглашение и решить вопросы, касающиеся владения движимым и недвижимым имуществом.

Как правильно составить брачный договор на квартиру в ипотеке

Как оформить брачный договор для ипотеки? Для его подписания важно, чтобы оба супруга были дееспособны, не находились на лечении, не принимали сильнодействующие, в том числе психотропные препараты. В противном случае возможны оспаривания, требования признать соглашение недействительным. Подписи под документом ставятся только в присутствии нотариуса.

Сфера действия брачного договора касается только имущества и денег. В нем можно написать, кто и какую сумму отдает на оплату обучения детей, но нельзя обозначить, кто обязан отводить их в школу или в детский сад. Не регламентирует брачный договор и вопросы уборки, готовки пищи, интимные отношения и т. д. Подобные пункты ни один суд не сочтет юридически значимыми.

Необходимо отдельно сказать, какой нужен брачный договор для ипотеки или раздела имущества. Во втором случае речь идет о том имуществе, которое уже приобретено. Для квартиры, машины указываются конкретные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Если делится квартира, можно указать, сколько метров получит каждый.

Зачем нужен брачный договор при ипотеке? Он регулирует права собственности даже на те вещи, дома, квартиры, транспортные средства, которые еще не куплены, только обозначенные в планах (п. 1 ст. 42 СК РФ). Срок действия документа может быть фиксированным. Возможно внесение корректив, новых пунктов.

Формально документ можно заполнить и дома, скачав образец брачного договора для ипотеки по ссылке тут. Если есть нюансы, заслуживающие отдельного внимания, лучше обратиться к профессиональному юристу. Это поможет избежать неверных формулировок и проблем в дальнейшем.

Рекомендуемая статья:  Что делать если нет денег платить ипотеку

Условия брачного договора по ипотеке

Если говорить о составлении брачного договора при покупке квартиры в ипотеку, важно оговорить следующие моменты:

  • какая доля принадлежит каждому из супругов. Будут ли вноситься изменения в случае рождения детей или изменения материального положения мужа или жены;
  • кто и в каком объеме вносит платежи по основному долгу, процентам, в том числе после развода. Кто оплачивает страховки, пени, штрафные санкции при их наличии. Что произойдет, если одна из сторон в силу нежелания, по состоянию здоровья или по иным причинам не сможет исполнять свои обязательства;
  • кто оплачивает первоначальный взнос. Повлияет ли это на распределение долей;
  • кто будет владеть квартирой, в том числе в случае развода. Получит ли вторая сторона компенсацию и в каком размере;
  • из каких источников дохода планируется погашение задолженности перед банком. Если он будет отдавать значительную часть заработной платы кредитору, кто будет финансировать текущие потребности, обучение детей, аренду жилья (если дом еще не сдан в эксплуатацию);
  • к кому перейдет недвижимость и долги перед банком в случае смерти единственного заемщика;
  • кто оплачивает коммунальные услуги в приобретенной квартире.

Помимо этого в брачном договоре по квартире, приобретенной в ипотеку, обязательно отражаются площадь, адрес, кадастровый номер. Если деньги — кредитные, указывается, в какой финансовой организации они получены. Дополнительно стороны обязаны подтвердить, что на момент подписания не имеют друг к другу имущественных, финансовых претензий, отсутствуют неисполненные обязательства.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда на направление задолженности перед банком направляется семейный капитал.

Детям в обязательном порядке выделяется доля после снятия обременения (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)).

Брачный договор при ипотеке с материнским капиталом распространяется только на ту часть недвижимости, которая оплачивается за счет личных или заемных средств.

Важно отметить, что заключение брачного договора не является решением всех проблем. Одна из сторон может оспорить его положения, доказав, что они кабальные, нарушают ее права (СК РФ, ст. 44 (скачать)). Достаточно часто одна из половин заявляет, что ее принудили угрозами или шантажом поставить свою подпись под невыгодным соглашением (ГК РФ, ст. 179 (скачать)).

Цена брачного договора для ипотеки

Пункт 2 ст. 42 СК РФ (скачать) и 163 ГК РФ (скачать) говорят о том, что брачный договор подлежит визированию в нотариальном порядке. Без этого документ считается ничтожным. Его не примут к рассмотрению ни суд, ни банк.

За заверение брачного договора стоимость у нотариуса для ипотеки фиксированная и составляет 500 рублей. Если проводится дополнительная техническая работа, разрабатывается непосредственно текст соглашения, изучается материальная сторона жизни обратившихся, стоимость брачного договора для ипотеки значительно увеличится.

Нотариальный работник обязан разъяснить супругам правовые последствия их действий. Документ проверяется на соответствие действующему законодательству. До того, как под соглашением поставлены подписи, разрешено внесение корректив, добавление новых пунктов.

Нотариус брачный договор для ипотеки заверяет в трех экземплярах. По одному получает каждый из супругов. Еще один остается в архиве. Дополнительно сведения о документе вносятся в общероссийский реестр нотариальных действий единой ИС нотариата. Возможность подделки в дальнейшем полностью исключается.

Рекомендуемая статья:  Ипотека семьям с 2 детьми в 2020 году

Сколько делается брачный договор на ипотеку? Все зависит от сложности ситуации. В самом простом случае достаточно заполнить стандартный бланк и записаться на прием к нотариусу. Если же требуется изучение документов, привлечение юристов, процедура может затянуться на недели.

Когда можно заключить брачный договор

Если супруги планируют подписать брачный договор, им необходимо внимательно изучить ст. 41 СК РФ (скачать). Здесь сказано, что составить и подписать документ можно как на этапе планирования семейных отношений, так и после их регистрации в законном порядке.

Если предполагается оформление ипотечного кредита, брачный договор лучше заключить еще до подачи заявки. Это исключит лишние вопросы со стороны банка, повысит вероятность одобрения, если один из супругов не имеет официального дохода, или его кредитная история содержит негативные записи. В заявке обязательно делается отметка о наличии соглашения.

Брачный договор после покупки квартиры в ипотеку банк может и не принять к рассмотрению, если он противоречит условиям займа. Доказывать свое право супругам придется через суд. Кредитору проще потребовать всю сумму досрочно. Банки не желают становиться участниками бракоразводных процессов.

Для чего нужен брачный договор при ипотеке? В стандартном варианте имущество, приобретенное за годы жизни вместе, делится поровну. Это относится к недвижимости, купленной за кредитные деньги. Наличие несовершеннолетних детей не учитывается. Они имеют право проживать в квартире как отца, так и матери.

Если супруги заранее не урегулировали вопросы раздела имущества, им придется обращаться в суд. Процесс сбора и изучения доказательств, оспаривания принятых решений часто затягивается на долгие годы. Особенно это относится к ситуациям, когда для оплаты кредита или новостройки использовались средства из добрачных накоплений или полученные в качестве наследства.

Раздел ипотеки при разводе с брачным договором

В ЗАГСе будущие муж и жена клянутся оставаться вместе в горе и радости до самого конца. Но не все браки заключаются на небесах. Не менее 50% союзов распадаются по разным причинам.

В брачном договоре при ипотеке во время брака можно обозначить порядок владения недвижимостью и выплаты задолженности перед кредитором на случай, если семейная лодка не выдержит испытаний бытом:

  1. В долях. В соглашении прописывается, какой процент площади кому отходит. Раздел осуществляется в этой же пропорции.
  2. Раздельное владение. Ипотека при разводе с брачным договором может остаться в ведении мужа или жены. Бывшая вторая половина ничего не должна кредитору, но и владельцем недвижимости не является. Если заемщик теряет источник дохода, не может своевременно расплатиться с банком, второй супруг не обязан погашать его долги. Банк не сможет обратить взыскание на его доход и имущество.
  3. Совместная собственность. Супруги после развода в равной мере владеют квартирой. Если титульный заемщик перестает платить, банк потребует деньги с созаемщика. Для этого не придется обращаться в суд. Если супруги развелись, вопрос с компенсацией, разделом квартиры придется решать через исковое заявление.

Формально кредитным организациям все равно, кто плательщик. Главное – отсутствие нарушений графика. Наличие брачного договора для банка для ипотеки упрощает ситуацию, но не снимает все риски полностью.

Оцените автора

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/brachnyj-dogovor-dlja-ipoteki-zachem-nuzhen-kak-oformit.html

Брачный договор при оформлении ипотеки – что это, когда, зачем нужен, особенности составления – советы юридического центра «Арбитр»

Брачный договор при рефинансировании ипотеки

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 Семейного кодекса РФ).

Смысл брачного договора

  • Изменить режим равных прав (всё делится пополам) супругов на имущество, приобретенное в браке.

Важно знать!
Брачным договором можно определить только права на имущество. Например, нельзя решить с кем будут проживать дети после расторжения брака.

Заключение брачного договора

  • До вступления в брак, вступит в силу с момента регистрации брака.
  • Во время брака.
  • В письменной форме.
  • Обязательно удостоверяется нотариусом, в противном случае считается недействительным.

брачного договора

Брачный договор заключается как в отношении имеющегося имущества, так и будущего имущества и определяет:

  • Права и обязанности по взаимному содержанию.
  • Способы участия в доходах супругов.
  • Порядок несения каждым из супругов семейных расходов.
  • Определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
  • Любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
  • Условия, ограничивающие права и обязанности.

Изменение и расторжение брачного договора:

  • В любое время по соглашению сторон (односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается).
  • По требованию одного из супругов на основании решения суда, если другой стороной существенно нарушаются условия договора или существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении (ст.450 Гражданского Кодекса РФ).
  • С момента прекращения брака.

Признание брачного договора недействительным:

  • По решению суда, если условия договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.
  • Если ограничивает правоспособность или дееспособность супругов.
  • Если регулирует личные неимущественные отношения между супругами. В данном случае будет признан в только в данной части.
  • Если ограничивает права и обязанности в отношении детей.
  • Предусматривает положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания.
  • Договор не заверен нотариально.
  • Договор подписан недееспособным лицом.

Мы рассмотрели с вами общие для всех брачных договоров норм, теперь давайте разберем как брачный договор может помочь купить квартиру в ипотеку.

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Имущество, приобретенное супругами во время брака, вне зависимости от того, что оно оформлено на одного из супругов, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 33 Семейного Кодекса РФ), то есть принадлежит обоим супругам. Это относится и к приобретению имущества в ипотеку.

В тоже время есть ряд жизненных ситуаций, когда для получения ипотечного займа требуется заключить брачный договор, который изменит режим общей собственности, установленный законом, давайте рассмотрим их:

  • Один из супругов возражает против ипотечного займа.
  • Один из супругов имеет плохую кредитную историю и банк не может выдать кредит по сделке с его участием.
  • У супругов разный уровень доходов и доходов одного из супругов недостаточно по нормативам банка.
  • Один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доход.
  • Один из супругов не имеет гражданства РФ.
  • Первый взнос или оплата всей ипотеки происходят на деньги родителей одного из супругов.

И так мы перечислили случаи, когда для получения ипотеки необходимо заключить брачный договор, перечень не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств.

Теперь давайте разберем, на что важно обратить внимание при заключении брачного договора заключаемого до получения ипотеки:

  • Кто делает первоначальный взнос.
  • Кто платит по кредиту.
  • Определить доли в недвижимости каждого из супругов. Даже если только один из супругов будет оплачивать ипотеку из своих доходов это не означает, что второй ничего не получит, всё зависит от достигнутой договоренности. Также возможен вариант минимального финансового участия супруга, не указанного в договоре и тд.
  • Будет ли компенсация при отказе от доли.
  • Как будет делиться приобретенная недвижимости и кредит в случае развода.

Далее давайте кратко остановимся на плюсах и минусах брачного договора.

Плюсы брачного договора

  • Разграничивает права и обязанности супругов более «точечно», в соответствии с имеющимися обстоятельствами.
  • Защищает финансовые риски сторон при их неравном финансовом положении.
  • Позволяет получить ипотеку в том случае, если один из супругов не соответствует требованиям банка или не согласен.

Минусы брачного договора

  • Расходы на нотариальные и юридические услуги.
  • Договор вступает в силу только после государственной регистрации брака.
  • До сих пор в обществе неоднозначно относятся к брачным договорам, нередко встречается негативное отношение.

Как юристы нашей компании могут помочь вам по вопросу брачного договора при оформлении ипотеки

Провести консультацию От 1000 рублей Провести анализ составленного брачного договора От 3000 рублей Составить брачный договор с учетом ваших интересов От 5000 рублей «Под ключ» – проконсультировать, составить брачный договор, найти и согласовать время с нотариусом, провести переговоры с кредитным менеджером От 15 000 рублей Представлять ваши интересы в суде От 20 000 рублей
  • 01.Вы обращаетесь к нам, описываете проблему, представляете запрашиваемые документы. При необходимости сотрудники компании могут помочь собрать необходимые документы.
  • 02.Юристы Юридического центра Арбитр анализируют вашу проблему, вырабатывают стратегию защиты. После этого с Клиентом обсуждается объем необходимых услуг исходя из ситуации и бюджета, который имеется у Клиент на услуги юристов.
  • 03.Заключается договор;
  • 04.Оказываются услуги исходя из достигнутых договоренностей.

Источник: https://arbitr-uc.ru/stati-novosti-blog/publikatsii-i-stati/brachnyj-dogovor-oformlenie-ipoteki/

Развожусь с мужем и хочу перевести кредит и квартиру на себя, но банк против

Брачный договор при рефинансировании ипотеки

Мы с мужем разводимся. У нас есть однокомнатная квартира, которую мы купили в ипотеку и оформили в совместную собственность. Первоначальный взнос вносили в долях: я — 70%, а муж — 30%. Но нигде это не фиксировали. Брачного контракта у нас тоже нет.

Договорились, что квартиру я перерегистрирую на себя, как и ипотеку. То есть в итоге буду выплачивать кредит сама. Мужу за часть квартиры отдам компенсацию наличными. Одна беда: ипотека взята на нас двоих, и, чтобы все провернуть, нужно согласие банка на исключение мужа из состава заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.

Можно ли сделать это без согласия банка? Какие у нас есть варианты?

Анастасия

В ответе я сразу расскажу читателям, как избежать подобных проблем в будущем, а также разберу, что можно сделать вам.

Жаль, что вы не заключили брачный договор, когда покупали эту квартиру. Тем более если вкладывались в нее в таких неравных долях. К сожалению, в России институт брачных договоров не сыскал особого уважения. И предложение его заключить воспринимается скорее как недоверие к супругу и личное оскорбление, а не как запасной план на случай, если что-то пойдет не так.

https://www.youtube.com/watch?v=xVn-svaLM3M

Брачный договор важен прежде всего вам, а не банку. Не у всех, как у вас, получается найти согласие с супругом и честно определить, кто сколько вложил и кто что получит при разводе.

Когда в семье совет да любовь, в перспективе все выглядит прекрасно и можно даже на словах договориться, кому и что достанется. Однако когда дело доходит до развода, договоренности быстро забываются.

И тут начинаются проблемы.

Куча полезного о семейном правеДважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Если банк не желает идти навстречу, вы, конечно, можете ходить туда каждую неделю и настолько замучить специалистов банка, что они дадут согласие на изменение состава заемщиков по кредиту. Именно так и поступила героиня нашей статьи про раздел ипотеки.

Для этого вы должны обратиться с иском к супругу и потребовать:

  1. Разделить совместно нажитое имущество. Вам — квартиру, мужу — денежную компенсацию.
  2. Признать за вами единоличное право собственности на квартиру.
  3. Распределить общий супружеский долг на вас.
  4. Возложить на вас обязанности по кредитному договору.

Но общими такие долги являются только с точки зрения внутренних отношений между супругами.

Даже если они перераспределят долг между собой в результате раздела имущества при разводе, долговые обязанности перед третьими лицами — в данном случае банком — у них не изменятся.

Как был муж заемщиком по кредиту, так для банка и останется, даже если при разделе имущества указано, что долг должна выплачивать жена.

Однако в вашем случае перераспределение долей между супругами — это не распоряжение, которое оговорено в статьях закона. И если банк подаст иск в суд, чтобы признать вашу сделку недействительной как совершенную без его согласия, то у него ничего не выйдет. Потому что перечень оснований для признания сделок недействительными есть в статье 235 гражданского кодекса.

Раздел имущества, которое находится в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится. Когда делят квартиру в залоге, права банка как залогодержателя не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но только с другим составом должников.

Такие выводы содержит, например, решение районного суда Томска. Там женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору.

Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и постановил прекратить право собственности мужа, признать за женщиной право на всю квартиру и возложить на нее обязанности по кредитному договору.

Аналогичное решение принял суд и в Новосибирске.

Стоит отметить, что мне встречались и обратные решения суда, где суд отказывался перевести квартиру в таких исках без согласия банка.

Но все же решений о разделе несколько больше, потому что фактически распределение долей и долга не изменяет кредитный договор, а устанавливает отдельное соглашение между супругами о том, кто что получает и кто платит.

Основной минус такого решения: по кредитному договору второй супруг по-прежнему остается должником перед банком. Обойти это и исключить супруга из договора можно через рефинансирование кредита. В этом случае первоначальный кредит досрочно закрывается и следующий кредит оформляется на одного человека — того, кто владеет квартирой уже единолично. В вашем случае — на вас.

Благодаря решению суда бывший муж не сможет претендовать на квартиру, так как получил компенсацию, а вы теперь — единоличный собственник. А первоначальный банк при рефинансировании вообще ни о чем спрашивать не надо. Кредит закрывают, банк уведомляют об этом как о факте, и его согласия на это спрашивать не нужно.

Но даже если не получится рефинансировать кредит и второй супруг останется должником по договору, то все не так печально. Конечно, если вы перестанете платить по кредиту, банк будет взыскивать долги со второго супруга как с созаемщика. Но у него на руках будет то самое решение суда.

Оно позволит ему доказать, что все обязанности возложены на вас, и потом взыскать эти деньги с вас. Да, для супруга в этой схеме есть риск. Но это единственный возможный способ поделить квартиру, если не хочется ее продавать и банк не дает согласия на изменение кредитного договора.

Договариваться о том, кому и что достанется при разводе, лучше на берегу. И лучше сделать это письменно — в виде брачного договора.

Если брачного договора нет, а есть квартира и грядет развод, пытайтесь договориться с банком.

Когда переоформите все на одного, рефинансируйте ипотеку на себя и выведите второго супруга из состава заемщиков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/razvod-ipoteka-bank/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.