Разрешение на залог доли несовершеннолетнего

Содержание

Органы опеки и ипотека – как получить разрешение на покупку квартиры?

Разрешение на залог доли несовершеннолетнего

Улучшение жилищных условий — это важный аспект любой семьи, особенно, когда в семье есть дети.

Зачастую при оформлении (приватизации) жилой площади родители выделяют долю ребёнку и регистрируют право собственности на неё за несовершеннолетним.

А через время, решив поменять своё, к примеру, «вторичное» жильё на просторную новостройку, узнают, что необходимо согласие органов опеки на ипотеку.

В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на покупку жилья в ипотеку, с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.

Органы опеки и ипотека: в чём заключается связь?

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью. Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов.

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств материнского капитала).

При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы.

Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети.

Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

В вопросах ипотеки с участием ребёнка исполнительные органы, регулирующие вопросы опеки, играют основную роль. Без их согласия проведение такой сделки невозможно, а при её заключении по каким-либо причинам можно оспорить и признать недействительной.

Как убедить органы опеки и получить разрешение на покупку квартиры в ипотеку?

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.

Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.

Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

  1. берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
  2. по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
  3. предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок.

Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:

  • заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
  • найти реального покупателя на имеющееся жильё;
  • подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
  • получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

  • одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  • письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  • договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  • правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  • письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении/паспорта детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписки из домовых книг;
  • подтверждение материального положения родителей.

Как выглядит разрешение на приобретение ипотечного жилья?

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки. Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать.

https://www.youtube.com/watch?v=cAnRYYDSHko

Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.

По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.

Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Его можно обжаловать.

Только после получения разрешения от органов опеки заёмщик вправе идти в банк, получать ипотеку и регистрировать сделку.

Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.

Остаётся надеяться только на понимание и адекватность со стороны опеки, которые, заботясь о благополучии детей, не будут видеть только риск неуплаты долга, а, наоборот, дадут возможность ребёнку жить и развиваться в комфортных для него и его семьи жилищных условиях.

Важно помнить, что существуют льготы для семей с детьми, которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

  1. по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
  2. «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/opeka-i-ipoteka.html

Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники. – читайте от Финэксперт

Разрешение на залог доли несовершеннолетнего

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста.

Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо.

 Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала.

Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения).

А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки.

Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки.

В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

  • Родительские паспорта
  • Свидетельства о браке
  • Свидетельства о рождении детей
  • Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
  • Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта
  • Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

    Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка.

    Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру.

    Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

    «Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», – сообщается генеральным директором

    «Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит.

    Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит.

    Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

    Банки против такого развития событий

    Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям.

    Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», – такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым.

    Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

    Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой – примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

    Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

    Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

    Приоткрытая дверь

    Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб.

    с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры.

    Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.

    Другой возможностью является обращение в банки, которые работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, ведущие работу с АИЖК, выделяют доли несовершеннолетним в залоговом жилье.

    Но нашими партнерами исполняется этот принцип, так как мы ответственны за кредит и в случае дефолта заемщика мы выкупаем его у банка», – рассказывается руководителем ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация», Марианной Бельковой.

    Но и данная схема обладает ограничениями – программа АИЖК может быть использована только заемщиками, имеющими официальную зарплату (еще лучше – зарплатную карту). Ее должна подтверждать справка 2НДФЛ.

    Но есть и плюсы – кредитная программа АИЖК «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет использовать МСК в любой временной период.

    Этот кредит очень нравится родителям, желающим улучшить условия проживания своих детей», – рассказывается вице-президентом группы компаний «ЮРИНФО», Николаем Лавровым.

    Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

    Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему.

    В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

    «Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем.

    За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним).

    Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.

    Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс.

    Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

    После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

    «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым.

    Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

    Источник: https://finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/ipotechnye-kredity/ipoteka-i-deti/

    Определение Конституционного Суда РФ от 17 февраля 2015 г. № 246-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

    Разрешение на залог доли несовершеннолетнего

    Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение Конституционного Суда РФ от 17 февраля 2015 г.

    № 246-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

    Обзор документа

    Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

    рассмотрев по требованию гражданки А.В. Матюхиной вопрос о возможности принятия ее жалобы к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации, установил:

    1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В.

     Матюхиной и ее супруга – созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.

    В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А.В.

     Матюхина, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына, оспаривает конституционность примененных в деле с его участием положений Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 данного Кодекса (абзац второй пункта 1 статьи 28), опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного; порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (пункт 2 статьи 37), а также пункта 5 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

    По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения противоречат статьям 7 (часть 2), 38 (часть 1) и 40 (часть 2) Конституции Российской Федерации, поскольку не требуют получения разрешения органа опеки и попечительства при возникновении ипотеки при приобретении квартиры в собственность несовершеннолетнего на средства, полученные по кредитному договору.

    2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

    С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК Российской Федерации устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

    Кроме того, в силу пункта 1 статьи 26 того же Кодекса несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

    В то же время в целях защиты интересов несовершеннолетних законодательство закрепляет ряд специальных правил, касающихся управления законными представителями принадлежащим детям имуществом.

    Абзац второй пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации, а также иные положения законодательства, в том числе пункт 2 статьи 37 того же Кодекса, во взаимосвязи с которыми им закрепляется специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 марта 2003 года № 119-О).

    Пункт 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющий, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных, направлен, в свою очередь, на защиту прав граждан, перечисленных в данной норме (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года № 1673-О).

    При этом, как следует из части 4 статьи 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком, или дачи согласия на их заключение попечителем. Кроме того, в силу части 1 статьи 21 того же Федерального закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

    Таким образом, рассматриваемые в системной взаимосвязи с иными нормами, направленными на обеспечение интересов несовершеннолетних при распоряжении принадлежащим им имуществом законными представителями, оспариваемые законоположения не могут расцениваться как нарушающие перечисленные в жалобе конституционные права несовершеннолетнего ребенка заявительницы, приобретение которым, как вытекает из представленных судебных постановлений, доли в праве собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств, подразумевало возникновение залога жилого помещения, обеспечивающего обязательства родителей ребенка по возврату кредита, в силу закона.

    Исходя из изложенного и руководствуясь частью второй статьи 40, пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил:

    1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

    2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

    ПредседательКонституционного СудаРоссийской Федерации В.Д. Зорькин

    Обзор документа

    Оспаривались нормы, в т. ч. касающиеся ипотеки жилья, собственники которого – несовершеннолетние.

    По мнению заявителя, положения неконституционны.

    Так, нормы не требуют получать разрешение органа опеки и попечительства на ипотеку при приобретении квартиры в собственность несовершеннолетнего на средства, полученные по кредиту.

    Отклоняя такие доводы, КС РФ разъяснил следующее.

    Закон об ипотеке предусматривает правила для ипотеки жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство.

    На такую ипотеку распространяется порядок, установленный для сделок с имуществом подопечных.

    При этом, как следует из Закона об опеке и попечительстве, получение предварительного разрешения органа опеки на заключение кредитного договора и сделки займа для обеспечения жильем подопечного требуется в определенных случаях.

    Это ситуация, когда такие договоры заключаются опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком, или попечитель дает согласие на их заключение.

    Кроме того, без предварительного разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не может давать согласие на совершение некоторых сделок.

    Имеются в виду сделки по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению такого имущества (в т. ч. по обмену или дарению).

    Кроме того, это сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости подобного имущества.

    Данные нормы направлены на обеспечение интересов несовершеннолетних при распоряжении их имуществом.

    Эти положения не затрагивают описанную заявителем ситуацию, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка.

    Получать согласие органа опеки в таком случае не требуется, т. к. залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона.

    Таким образом, упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

    Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

    Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70780266/

    Опека на ипотеку | Ипотека онлайн

    Разрешение на залог доли несовершеннолетнего

    Опека на ипотеку часто становится препятствием для получения кредита. Дело в том, что любые сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, считаются высокорискованными.

    Пойти на выдачу ипотечного займа сможет не каждый банк, слишком велика вероятность аннулирования купли-продажи, а при неуплате долга реализовать такую недвижимость нельзя. Однако это вовсе не говорит о безвыходности ситуации, ипотека с участием несовершеннолетних возможна, но следует учесть ее важные особенности.

    Покупка в ипотеку недвижимости с долями детей

    Покупка квартиры в ипотеку с долями детей происходит аналогично простой сделке по кредиту. Однако есть ряд существенных нюансов и документов, которые обязательно должны быть учтены.

    В частности такая купля-продажа проходит гораздо дольше. К этому нужно быть готовым, если планируете приобрести квартиру с долями несовершеннолетних.

    Необходимость привлечения органов опеки в данной ситуации прописана в 48-ФЗ Об опеке и попечительстве, ст. 19 (скачать).

    Желательно привлечь к сделке юриста, чтобы тот смог минимизировать риски аннулирования сделки в дальнейшем.

    Каков порядок получения жилищного кредита, когда продавцами выступают в том числе несовершеннолетние:

    1. Определитесь с приобретаемой недвижимостью.
    2. Собственник должен собрать пакет документов на имущество в соответствии с требованиями законодательства. Чтобы покупателю отправить стандартный список бумаг на рассмотрение банка, продавцу необходимо получить разрешение органов опеки на покупку квартиры и продажу имеющейся жилплощади. Получается, что у него должен быть уже конкретный вариант приобретения, позволяющий получить согласие опеки.
    3. Получите разрешение банка на проведение сделки.
    4. Подпишите договор с продавцом и передайте ему первый взнос. Оформите кредитные документы в отделении банка и передайте все бумаги на регистрацию права собственности.

    Покупка квартиры в ипотеку с опекой, т.е. с долями детей, совершается только через нотариуса. Будьте готовы понести дополнительные расходы на оплату его услуг. Как они будут распределены, стороны решают самостоятельно.

    Когда покупаете квартиру с опекой в ипотеку, нужно придать особое значение разрешению госорганов на сделку. Оно обязательно должно быть оформлено, иначе Росреестр вернет документы на доработку. Не подписывайте никакие бумаги, пока лично не удостоверитесь в наличии согласия на продажу.

    Какие потребуются документы для органов опеки по ипотеке продаваемой квартиры:

    • паспорта родителей;
    • свидетельство или паспорт ребенка;
    • выписка из Росреестра на реализуемую жилплощадь;
    • справка из домовой книги;
    • заявление.

    Информация. В соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса РФ (скачать) за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), имущественные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

    Обязательно нужно приложить документы о не нарушении имущественных прав ребенка. Если вы отдали ему долю в другой квартире, приложите выписку из реестра прав. При покупке новой недвижимости на вырученные средства должен быть составлен предварительный договор купли.

    Выделение долей детям в ипотечном жилье

    Что делать, если ситуация обратная и вам нужно взять ипотеку с детскими долями? Основнаяпроблема в том, что наличие несовершеннолетних собственников залога очень критично для банка.

    На такую сделку кредитор пойдет, скорее всего, только когда нет другого выхода. В остальных случаях он постарается избежать оформления долей детям.

    В некоторых кредитных организациях есть прямой запрет на такие сделки.

    Когда возможен залог детской доли и требуется согласие органов опеки на ипотеку:

    1. Существует требование законодательства при оплате части кредита средствами маткапитала или целевой жилищной субсидией. Во втором случае включение детей в число собственников обязательно сразу же при оформлении сделки. Об этом нужно уведомить кредитора заранее, иначе вам откажут в ипотеке уже на этапе подписания кредитного договора. С маткапиталом дело обстоит чуть проще.
    2. Есть требование органов опеки на выделение долей детям по причине одновременной продажи другого жилья.
    3. Еще один случай, когда нужно, чтобы опека одобрила ипотеку – залог имеющегося жилья по кредиту. Например, вы берете строящуюся квартиру, а на период стройки закладываете другую недвижимость, в которой собственниками являются дети.

    При использовании маткапитала или госсубсидии родитель должен составить нотариальное обязательство для органов опеки или Пенсионного Фонда. В нем он обязуется выделить доли детям. При использовании жилищной субсидии опека требует выполнить условие сразу же при оформлении сделки, по маткапиталу можно подождать полной выплаты займа.

    Если проигнорировать эти требования, обеспечены серьезные неприятности со стороны надзорных госорганов. При этом клиент имеет право обратиться в банк и попросить разрешение на выдел доли по действующему жилищному кредиту, но не факт, что ответ будет положительным.

    По закону получить согласие опеки на ипотеку необходимо до подписания договора в банке. Когда документ будет у вас на руках, сразу же отнесите его своему кредитному менеджеру и ждите ответа о возможности выйти на сделку. Участие нотариуса потребуется только в том случае, если вы приобретаете квартиру в долевой собственности.

    Рекомендуемая статья:  Продажа квартиры по военной ипотеке

    Информация. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, опекунов (основание — ГК РФ, ст. 26 (скачать)).

    Какие документы в опеку для ипотеки потребуются от заемщика:

    • паспорта родителей;
    • свидетельство на ребенка или его паспорт (при наличии);
    • заявление, в том числе от ребенка старше 14 лет;
    • документ об одобрении ипотечной заявки банком с указанием существенных параметров займа;
    • проект договора купли;
    • нотариальное обязательство выделить доли детям для органов опеки по ипотеке (только если выделение долей будет осуществлено после гашения ипотеки полностью);
    • правоустанавливающие документы на имущество, покупаемое и реализуемое (если идет встречная сделка).

    Если одновременно вы продаете недвижимость, принадлежащую детям, можно сразу получить разрешение органов опеки на ипотеку и на реализацию имущества.

    Потребуется ли разрешение органов опеки на покупку квартиры в новостройке? Да, если в кредитном договоре значится залог построенной жилплощади. Причем получить согласие госоргана нужно еще на этапе подписания документов с банком. То есть когда фактически квартира не построена, а в залог берутся имущественные права.

    Рефинансирование ипотеки с долями детей

    Если у вас уже есть ипотека, а в залоговом объекте присутствуют доли детей, вы праве ее перекредитовать. Но и тут возникнут те же проблемы, что и при получении жилищного кредита. Как поступить заемщикам, желающим снизить кредитную нагрузку и перевести долг в другой банк:

    1. Получите согласие кредитора и опеки на залог недвижимости, частично принадлежащей детям. Если это условие выполнено, можно надеяться, что перекредитование пройдет успешно.
    2. Если банк категорически отказывается от такого залога, рассмотрите вариант снятия обременения с квартиры. Это можно сделать, предложив кредитору иную недвижимость или оформив поручительство.

    Получить разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки будет несложно, ведь уже однажды они вам выдали подобный документ. Для них произойдет лишь смена залогодержателя, поэтому беспокоиться о согласии не стоит. Какие документы следует предоставить в опеку для рефинансирования ипотеки:

    • паспорта родителей;
    • свидетельство на ребенка или его паспорт;
    • согласие банка на рефинансирование имеющейся ипотеки;
    • заявление от заемщика;
    • документы на квартиру (кадастровый паспорт, выписка из реестра прав, договор основания и пр.).

    Труднее всего рефинансировать ипотеку, в погашение которой уже были направлены средства маткапитала. Дело в том, нотариальное обязательство выделить доли детям должно быть исполнено в течение полугода после закрытия кредита (основание — 256-ФЗ, статья 10, п.1 (скачать)).

    Однако заемщик не сможет этого сделать, ведь квартира вновь уйдет в залог, только другому банку. Соответственно к плательщику ипотеки и финансовой организации возникнут серьезные претензии со стороны Пенсионного фонда и проверяющих органов. Считать такую недвижимость полноценным залогом нельзя, ведь в отношении нее не исполнены важные юридические обязательства.

    Если клиент перед рефинансированием ипотеки оформит часть квартиры на детей, а банк наложит на нее обременение, риски возникнут уже у кредитора. Если клиент перестанет выплачивать долг, реализовать имущество будет сложно. Хотя и такие случаи в судебной практике есть, поэтому легкомысленно относиться к погашению ипотеки нельзя.

    В каких банках возможна ипотека с опекой

    Как мы уже сказали, оформлением ипотеки с долями детей занимаются далеко не все кредитные учреждения. В первую очередь следует обратиться в крупные финансовые организации. Какие банки выделяют доли несовершеннолетним:

    1. Сбербанк принимает решение индивидуально.
    2. ВТБ может дать согласие, но при условии непревышения определенного процента в праве собственности, принадлежащего ребенку.
    3. Уралсиб также готов принять в залог квартиру с долей несовершеннолетнего при наличии разрешения опеки на ипотеку.
    4. ДОМ.РФ, ранее известный как АИЖК. Здесь вы сможете подобрать оптимальные условия кредитования при наличии требований опеки.

    Даже если вы получите положительный ответ от банка, нет уверенности, что опека одобрит покупку квартиры в ипотеку.

    Получить ипотеку на жилплощадь с выделением ее части детям достаточно сложно, слишком большие риски для банка. Поэтому рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты решения проблемы.

    В частности, можно заложить другое имущество, где нет права собственности ребенка. Или попробовать отсрочить выделение доли, как это делается при использовании маткапитала.

    Лучше всего прибегнуть к помощи юриста, сведущего в жилищных вопросах, чтобы потом не столкнуться с претензиями контролирующих органов.

    Оцените автора (3 5,00 из 5)

    Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/opeka-na-ipoteku.html

    Перечень банков, которые работают с долями несовершеннолетних детей

    Разрешение на залог доли несовершеннолетнего
    Алина Родионова. Перечень банков, которые работают с долями несовершеннолетних детей.

    Права несовершеннолетних детей на жилье защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

    Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста.

    Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо.

     Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственником является ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

    Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

    Банки против — что делать

    Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой!

    Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае — это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду — арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

    Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

    Однако, есть банки, которые работают с долями несовершеннолетних детей

    Сбер Банк — принимают, если есть разрешение органов опеки (продана квартира для первого взноса, использован семейный (материнский) капитал, соц программы и тп). Рефинансирование, если был использован маткапитал и были или будут выделены доли, сделки проводят. Рефинансирование также доступно, если доли детям уже выделены, в этом случае также нужно согласие органов опеки.

    Банк Дом РФ — принимают, если есть решение опеки (продана квартира для первого взноса, соц программы и тп). Рефинансирование, если был использован маткапитал, но доли не выделены проводят. Проводят рефинанс и в случае, если доли детям уже выделены и есть решение опеки.

    УБРиР — принимают, если источник первого взноса продажа квартиры, где есть доля ребёнка, и есть решение опеки. Рефинансирование, если был использован маткапитал, но доли не выделены проводят. Проводят рефинанс и в случае, если доли детям уже выделены и есть решение опеки.

    ВТБ — принимают, если источник первого взноса продажа квартиры, где есть доля ребёнка, и есть решение опеки. При рефинансе, если был использован маткапитал, принимают, если доли не выделены.

    АкБарс банк — при наличии решения органа опеки выделяют доли детям. Если был использован маткапитал, на рефинансирование берут, если доли не выделены.

    В статье использовались материалы сайта finexpert24.com.

    Остались вопросы? — Обращайтесь:

    Алина Родионова, WhatsApp8 (929) 212-03-83.

    Возможно вам будет интересно

    «Ипотечная игла»: что будет с рынком недвижимости

    Покупаете квартиру: как проверить продавца-собственника

    Продали квартиру в 2020 году — уменьшаем или не платим налог законно, а также о декларации и вычетах

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/bn1_ekb/perechen-bankov-kotorye-rabotaiut-s-doliami-nesovershennoletnih-detei-5fb551786bd43436fc32a972

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.