Заложена квартира что делать

Что нельзя делать с залоговой квартирой?

Заложена квартира что делать

Квартира, даже если она куплена в ипотечный кредит, все равно частная собственность. Так рассуждают многие заемщики, и совершают со своей квартирой различные операции. К примеру, сдают в аренду или делают перепланировку.

Однако в банке, как правило, видят ситуацию совершенно иначе. Большинство кредитных договоров содержит целый список действий, которые заемщик не вправе производить с купленным жильем. И нарушение этих условий может грозить покупателю серьезными проблемами.

Вплоть до расторжения кредитного договора и продажи залоговой квартиры.

Покупатель не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока не погасит ипотеку.

Разумеется, в квартире разрешено делать ремонт, прописываться и проживать, то есть использовать ее по прямому назначению.

Совершать иные действия, например, сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, продавать, заемщик может исключительно с согласия банка. А банк ему в этом вполне может отказать.

Одна из основных обязанностей заемщика – не ухудшать состояние купленной квартиры. Чтобы узнать, как заемщик справляется с этой задачей, банки обычно включают в кредитный договор такой пункт:

Предоставлять возможность займодавцу/уполномоченному займодавцем лицу не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания Жилого помещения. Если заемщик дважды необоснованно откажется пускать в квартиру сотрудников банка для проверки, это будет основанием для расторжения договора. Если банк применит такие санкции, покупателю придется погасить ипотеку досрочно. Если он не сможет выплатить кредит за короткий промежуток времени (а долг может составлять не один миллион рублей), то квартиру выставят на продажу.

Полученные от реализации квартиры деньги пойдут на погашение банковских издержек. Даже если квартира будет продана за ту же цену, за которую она была приобретена, покупателю будет возвращен только первоначальный взнос и часть выплат «тела кредита». Компенсировать выплаченные заемщиком проценты по кредиту никто не будет.

Рассмотрим подробнее, какие операции с залоговой квартирой банк никогда не разрешит совершить заемщику, какие могут быть произведены с согласия кредитора, а что можно делать, но на свой страх и риск, нарушая условия договора.

1. Сдать в аренду

Сдача залоговой квартиры в аренду считается удачной схемой вложения средств. Ежемесячные ипотечные платежи погашаются платежами арендаторов. Теоретически, в этой схеме нет ничего противозаконного. По закону «Об ипотеке», покупатель квартиры имеет право сдавать ее внаем. Однако в законе есть небольшое уточнение.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»»: «В силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в договор об ипотеке может включаться условие, позволяющее залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя. Если такого условия в договоре об ипотеке нет, то залогодатель по умолчанию вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условии, что: – срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

– имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества».

В кредитных договорах абсолютно всех кредитных организаций есть пункт о том, что заемщик не имеет права сдавать жилое помещение внаем без получения письменного согласия от банка, утверждают кредитные брокеры.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой:»: «Ситуация такая: изначально заемщику задают вопрос – приобретаете для личных целей или для сдачи в аренду? Конечно, никто не пишет, что для сдачи в аренду. Потому что хоть такой вариант и подразумевается, то может потребоваться больший первоначальный взнос, а у банка будет больше полномочий для контроля. Никто не хочет создавать себе дополнительные сложности. А если указывается «для личных целей», то в договор включается пункт – покупатель не имеет права сдавать в аренду без получения согласия банка».

Основной риск сдачи квартиры состоит в том, что арендаторы могут ухудшить состояние объекта. И если выяснится, что в квартире проживал не собственник, а третьи лица, то страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. А поскольку риск утраты/ухудшения состояния квартиры обычно страхуется в пользу кредитора, то под ударом оказываются интересы банка.

Впрочем, заемщик может обратиться в банк с вопросом о возможности сдать внаем залоговую квартиру. Если собственник готов сдать квартиру по всем правилам, то препятствовать ему, скорее всего, не будут.

Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24»: «Для согласия на аренду необходимо, чтобы проект договора аренды соответствовал требованиям банка. Срок аренды не должен превышать 12 месяцев. Также банку потребуется уведомление из страховой компании. Банк дает согласие на аренду при наличии указанных документов».
 

Таким образом, после того, как заемщик расскажет о своих настоящих намерениях банку, ему придется обратиться в страховую компанию. И, как следствие, это может привести к увеличению стоимости страховки.

Виталий Княгиничев, директор Дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах»: «Действительно, при изменении степени риска предусмотрены повышающие коэффициенты. Однако на практике они почти не применяются, так как в части сдачи имущества в аренду страхователи банально предпочитают скрывать эту информацию».
  Если собственник сдает квартиру открыто и по закону, то, логично предположить, что он будет выплачивать налог с полученной прибыли. Он должен это делать

На практике, подавляющее большинство заемщиков сдают квартиры в аренду втайне от банка. Жесткие санкции со стороны кредитора наступают только в одном случае – если в квартире живут арендаторы, а заемщик перестал платить по кредиту, говорят эксперты. Если же платежи поступают строго по графику, банк не пользуется своим правом проверять состояние квартиры.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»: «Как правило, проверки не проводятся без серьезного повода. Проверка высылается, когда есть просрочки и проблемы. Это прописано в кредитном договоре – сообщать кредитной организации о сдаче квартиры в найм, это дисциплинирует, но в действительности, никто не проверяет. Если нет просрочек, то просто пожурят, спросят, почему заемщик не предупредил. А вот если накопилась задолженность, то тогда могут потребовать полной оплаты всего кредита».

2. Сделать перепланировку

Заемщик не имеет права распоряжаться квартирой без предварительного письменного согласия кредитора. И если обустройство купленной квартиры выходят за рамки обычного ремонта (например, убираются встроенные шкафы, меняются батареи, переносится стена), то покупателю придется запрашивать разрешение на перепланировку у банка.

Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24»: «Для согласия на перепланировку нужно представить в банк уведомление из страховой, проект перепланировки, согласие соответствующих органов на проведение перепланировки. Банк согласовывает перепланировку при наличии указанных документов».
  Если собственник решит сделать перепланировку, которую невозможно узаконить (например, частичный или полный демонтаж несущей стены, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения), то страховая компания наверняка не даст разрешение на эти работы

Собранные бумаги сначала необходимо передать на оценку в страховую компанию, а только потом уже в банк.

Арсен Широян, директор Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК «Альянс»: «Если планировка требует согласования с соответствующими техническими службами, к уведомлению должен быть приложен проект. Проект предполагает: титульный лист, описание планируемых ремонтных работ, экспликацию помещений до и после перепланировки, план помещения до и после перепланировки, с печатями организации и подписями ответственных сотрудников, выполняющих данный проект. В случае, когда такое согласование не требуется, к уведомлению прилагается эскиз: план квартиры до и после планировки. Весь пакет документов – уведомление клиента, полис – должен быть направлен андеррайтеру на согласование. Согласование определяет тариф для начисления дополнительной премии (на дни проведения ремонтных работ) и вид допсоглашения».

Подавляющее большинство заемщиков делают незаконную перепланировку, и при этом не ставят в известность банк и страховую компанию. В случае, если в банк поступит информация о перепланировке (например, соседи будут жаловаться на шум, проблемы с вентиляцией и т.д.), то кредитор потребует узаконить проведенные работы или вернуть помещение к первоначальному виду.

Как говорят представители кредитных организаций, из-за незаконной перепланировки кредитные договоры с заемщиками никогда не расторгались. Все споры удавалось решить в досудебном порядке.

3. Подарить

Родители не могут оформить ипотеку и подарить квартиру своему ребенку. Точно также при разводе супруг, который еще не успел погасить жилищный кредит, не может отдать квартиру бывшей спутнице жизни. Сегодня ни один банк не позволит заемщику подарить объект, который находится в залоге.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой»: «Согласно федеральному закону «Об ипотеке», заемщик может быть один, а собственник другой. Но банки на такую схему разрешение не дают. Собственник должен быть должником, потому что для банка так понятнее ответственность, проще контроль. Смена собственников может быть только через куплю-продажу, путем погашения задолженности заемщика деньгами покупателя».

В случае дефолта заемщика банк не сможет продать залоговую квартиру, если она по договору дарения принадлежит уже третьему лицу. Сегодня заемщику позволительно только переписать право собственности на созаемщика или продать залоговую квартиру.

А между тем, некоторые кредитные учреждения начали разрабатывать специальные программы, благодаря которым может появиться возможность переоформить выплачиваемый кредит на другого человека. При этом объект и условия кредитования останутся прежними, в кредитном договоре изменится только имя заемщика.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»: «Замена лица в договоре кредитном и переход права собственности на объект недвижимости – такая программа разработана в стандартах АИЖК, она еще ни разу не была апробирована на территории Екатеринбурга. По этой программе, теоретически, замену лица можно сделать, но потребуется три месяца на проверку финансового обеспечения и совершения сделки».

4. Перевести в нежилое

Купленную квартиру на первом этаже заемщик может использовать как офис. Он может трудиться в квартире сам и даже оборудовать рабочие места для сотрудников. Если у него не будет проблем с выплатами ипотеки, то, скорее всего, банк будет закрывать на это нарушение глаза.

Однако если покупатель решит сделать отдельный вход в свой офис и официально изменить статус помещения на нежилое, у него ничего не выйдет. Даже если квартира находится на первом этаже в проходном месте, и от смены статуса стоимость объекта только вырастет, банк, скорее всего, не даст разрешение на смену статуса.

Раньше сменить статус помещения с «жилое» на «нежилое» можно было в процессе погашения ипотеки. Для этого существовали специальные программы. Сегодня таких программ нет, и для того чтобы сменить статус квартиры, заемщику прежде необходимо выполнить свое обязательство перед банком.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой»: «По стандартной программе заемщик покупает жилье с назначением жилое помещение с целью использования – проживание, а не для коммерческих целей. В рамках кредитного договора, который заемщик заключил, это нельзя сделать. До 2008 года были программы, которые позволяли выкупить первые этажи с целью их дальнейшего перевода в нежилое. После перевода предполагалось увеличение ставки. Сейчас есть специальные программы для покупки коммерческого жилья. Там условия кредитования другие, ставка выше – 18-19% годовых». Получив отказ в банке, заемщик может попробовать на свой страх и риск изменить статус помещения втайне от кредитора. Правда, когда он принесет пакет документов в администрацию района, он наверняка получит официальный отказ.

В свидетельстве о праве собственности стоит отметка о наличии обременения в виде ипотеке. А согласно ст.

22 Жилищного кодекса РФ, осуществить перевод невозможно, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц, например, банка.

Евгения Курмачева

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/6669

Покупка заложенной квартиры: следи за мелким шрифтом

Заложена квартира что делать

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

При покупке квартиры часто приходится сталкиваться с различными трудностями. Сегодня мы поговорим о сделках с заложенным имуществом. Как избежать покупки заложенной квартиры, что должен знать покупатель, если он случайно или намеренно приобрел такую недвижимость, как ее не лишиться?

При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно читайте договор.

Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.

Три раза проверь, один раз купи

Встречаются случаи, когда продавец пытается реализовать недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.

Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме.

Но в строке «основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.).

В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не исключено, что вам пытаются предложить заложенное имущество.

Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.

Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя — включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют.

Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.

Если гром грянул

Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет? Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.

Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним.

Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами.

После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.

Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.

Шансы есть. Но мало

Что делать, если купленное имущество грозят отнять? Если вы подписали договор, где указано, что вам передается недвижимость с обременением, надеяться практически не на что. Доказать, что вас обманули при подписании договора, нереально. Если в договоре не было никакого упоминания о том, что имущество заложено, есть все шансы оспорить эту сделку.

В зависимости от того, успели у вас отнять недвижимость или нет, вы вправе подать либо иск о признании договора недействительным (если имущество еще у вас), либо иск о взыскании убытков. В принципе убытки взыскиваются и в первом случае.

Узнав, что приобретенная квартира может быть передана по договору залога, вы стали предпринимать определенные действия, направленные на ее сохранение. Соответственно, вами были понесены расходы, которые и обязан возместить продавец квартиры.

Он не хочет не только компенсировать вам убытки, но и платить свои долги? Намекните его кредитору, что квартира вам досталась не просто так, и у должника появились деньги.

Кроме того, стоит напомнить самому должнику, что ответственность за мошеннические действия до сих пор предусматривается Уголовным кодексом. Иногда это срабатывает, вполне вероятно, что после подобных намеков должник добровольно рассчитается и с кредитором, и с вами.

Разумеется, не стоит забывать про компенсацию морального вреда. Ее размер, как правило, устанавливает суд.

Если продавец скрылся с деньгами, полученными за квартиру, как раз тогда, когда вы узнали о том, что объект заложен, смело подавайте заявление о возбуждении уголовного дела. В случае если беглеца найдут, ему придется объясняться не только с покупателем, но и с органами внутренних дел.

К сожалению, надеяться на солидарность кредитора с новым собственником заложенного имущества не приходится, поскольку для кредитора самое важное — вернуть свои деньги на законных основаниях, от кого он их получит, ему безразлично. Поэтому самое главное при заключении договора купли-продажи недвижимости — внимание.

Если вы не позаботитесь о себе сами, никто за вас этого не сделает. Мысль о том, что проверка документов и статуса имущества будет расценена продавцом как недоверие или неуважение, должна отойти на второй план. Надо проверить каждую букву и цифру в договоре.

При покупке недвижимости вы рискуете не только своими деньгами, но и своим будущим, поэтому относитесь к этому вопросу серьезно.

Светлана Болотская, юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Договор залога не является самостоятельным обязательством, он заключается для исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Несоблюдение этого правила влечет признание договора недействительным.

Поэтому если он зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по Москве, то, значит, в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) содержатся данные о заложенном объекте недвижимости или его части, а также дата возникновения ипотеки и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Во время действия договора об ипотеке стороны могут по обоюдному согласию пересмотреть его содержание. Соответствующие изменения и дополнения регистрируются в ЕГРП. Получить информацию о том, находится ли объект недвижимости под залогом, вправе любое лицо, получившее выписку из реестра. О прекращении ипотеки в ЕГРП также делается соответствующая отметка.

Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. Наоборот, залог сохраняет силу — только на место залогодателя становится его правопреемник, который и будет нести все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.

10:03 10 апреля 2006

Источник: bpn.ru

Источник: http://www.bpn.ru/publications/15898/

Хитрый кредит. Как люди закладывают жильё в залог и теряют его

Заложена квартира что делать

Источник: LIFE

25-09-2019, 09:24

2 615

0

Узнали детали новой мошеннической схемы, по которой заёмщиков лишают квартир, обещая меньший процент и выгодные условия
​​​​Сейчас на рынке кредитования распространяется так называемая псевдозалоговая схема. Она позволяет нечистым на руку ростовщикам оставлять людей без крыши над головой и средств к существованию. Суть заключается в том, что заёмщик временно закладывает недвижимость в обмен на выгодный кредит, но продолжает в ней жить по договору аренды с новым собственником. Правда, в документах есть хитрые пункты, благодаря которым мошенники продают его жильё. Так люди ради займа в размере 400–800 тысяч рублей теряют квартиру стоимостью несколько миллионов. Расскажем о деталях.Людей, которые хотят быстро получить кредит, уговаривают заложить недвижимость. Жертв убеждают в том, что итоговая сумма займа в этом случае будет больше, а проценты — меньше. При этом внешне всё выглядит как подписание стандартного договора займа под залог.На словах ему объясняют, что он продолжит жить в квартире, платить коммунальные платежи и даже останется зарегистрированным на этих квадратных метрах. Всё это усыпляет бдительность жертвы. На самом же деле доверчивый гражданин подписывает договор обратного выкупа.Особенности мошеннической схемы объяснила руководитель проекта Общероссийского народного фронта “За права заёмщиков” Евгения Лазарева.

— Человек фактически продаёт недвижимость за сумму кредита и берёт своё же жильё в аренду у нового собственника, которым теперь является кредитор. Дальнейшая задача злоумышленников — искусственно создать условия для просрочки платежей.

Условия договора сформированы таким образом, что нарушить его гораздо проще, чем соблюсти. Граждане пытаются с этими кредиторами договориться, но навстречу им никто не идёт.

В результате жильё стоимостью, условно, два миллиона отходит кредитору за какие-то 800 тысяч, — поясняет Лазарева.

Злоумышленники успешно используют лазейки в законодательстве. Несмотря на то что все понимают, что действуют именно мошенники, их очень сложно привлечь к ответственности. Найти состав преступления для возбуждения уголовного дела чаще всего невозможно. Кроме того, псевдокредиторы действуют как частные лица, а значит, не находятся под контролем надзорных органов Центробанка.

Изданию удалось пообщаться с одной из пострадавших в Новосибирске. Пенсионерка Светлана Чиповская не только лишилась единственного жилья, но и продолжает выплачивать обманувшему её псевдокредитору долг по договору займа.

— Два года исправно отдаю ему половину пенсии. Через суд он выставил меня на улицу. Квартиру мою уже перепродал.

Когда я обратилась за юридической помощью, мне сказали, что это не заём, а обычный договор купли-продажи. Я первый раз в жизни брала заём и даже представления не имела, как он оформляется, — сокрушается Светлана Чиповская. — Мне сын предложил помочь и собирался отдать все деньги кредитору, чтобы вернуть квартиру.

Но тот отказался, заявив, что такая схема их не устраивает. Там целая группа действует.

Пострадавшие создали инициативную группу и вместе с представителями ОНФ обратились за помощью в Генеральную прокуратуру и к региональному полпреду президента. Разбирательство продолжается. Благодаря тому что лишившиеся квартир сибиряки объединились и подали коллективный иск, одного из злоумышленников удалось привлечь к ответственности.

Против него возбудили уголовное дело по статье 159.4 УК РФ “Мошенничество”.По словам экспертов ОНФ, больше всего случаев зафиксировано в Сибирском федеральном округе. В региональном отделении проекта “За права заёмщиков” нам сообщили, что там уже около 200 пострадавших лишились жилья. И цифра продолжает расти.

Эксперт проекта Общероссийского народного фронта “За права заёмщиков” по Новосибирской области Антон Канунников предупреждает.что чаще всего жертвами мошенников становятся пенсионеры. При этом добиться справедливости, по словам Канунникова, потерпевшим чрезвычайно сложно.

— Правоохранители очень неохотно занимаются этими делами, постоянно отказывают в возбуждении уголовных дел.

Прокуратура возвращает дела обратно, но в полиции собирают отказной материал и снова отказывают, — поясняет Канунников. — Суды без уголовного дела также отказываются принимать иски, поскольку не видят состава преступления, ведь потерпевшие сами подписали все документы.

— Первый и самый главный совет: ни в коем случае не ввязывайтесь в схемы, когда для получения кредита вы отдаёте в залог жильё. У наших граждан существует ошибочное мнение, что единственное жильё, тем более когда там прописаны дети, нельзя забрать ни при каком раскладе. Однако в законе чётко прописано, что если по договору займа существует залог в виде жилого помещения, то взыскание на него может быть наложено в большинстве случаев, — поясняет председатель коллегии адвокатов Евгений Корчаго.

— Второй совет: если вам необходим кредит или заём, лучше обращаться не в микрофинансовые организации и тем более не к частным лицам, которые предлагают подобные схемы, а в банки, — советует адвокат.

Конечно, банк потребует предоставления множества документов.

Но в этом случае шанс быть обманутым сведён к минимуму, поскольку банки действуют в правовом поле и под серьёзным контролем Центробанка и других надзорных органов.

По словам Корчаго, если человек всё же попал в такую преступную схему и понимает, что под видом кредиторов действуют мошенники, необходимо сразу же обратиться в правоохранительные органы. В заявлении нужно указать причины, по которым гражданин считает, что его ввели в заблуждение.
Шансы на привлечение мошенников к ответственности возрастают в несколько раз, если заявление коллективное.

Источник: https://compromat.group/main/investigations/20594-hitryy-kredit-kak-lyudi-zakladyvayut-zhile-v-zalog-i-teryayut-ego.html

Залог квартиры

Заложена квартира что делать

Получение денежных средств под залог недвижимости – это один из видов ипотечных кредитов на квартиру, который позволяет залогодателю получить от банка деньги под личные нужды и цели. Недвижимость в данном случае выступает гарантом того, что получатель обязуется вернуть денежные средства вовремя.

Заметим, что популярный в последние годы заем претерпел некоторые изменения. Из-за кризисной ситуации банки осторожнее относятся к выдаче денег. Раньше сумма, взятая под одиннадцать процентов годовых, за десять-пятнадцать лет доходила до восьмидесяти процентов от стоимости жилья.

Сейчас же деньги собственнику выдают под пятнадцать-шестнадцать процентов. К тому же, критерии, по которым возможно получение займа, сильно ужесточены.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Требования к квартире в залог и условия кредитования

Банки исходят из установленного перечня критериев, которым должна соответствовать недвижимость.

Имущество должно принадлежать лицу по праву собственности или по праву хоз. ведения (часть первая статьи шестой главы первой ФЗ «Об ипотеке»), быть не в аварийном состоянии и не требовать капитального ремонта.

Кредитуемому лицу желательно быть единственным владельцем жилплощади, в ином случае необходимо письменное согласие всех собственников (часть первая статьи седьмой главы первой ФЗ «Об ипотеке»).

На усмотрение банка, в квартире не могут быть прописаны жильцы.

Желательно расположение дома в городской черте, это условие даст возможность получить максимальную сумму.

К условиям получения займа относятся:

  • Кредит выдается на любые цели под залог недвижимости в собственности заемщика или созаемщика (подпункт первый статьи девятой главы второй ФЗ «Об ипотеке»);
  • Выплаты производится рублях;
  • Заем возможен на срок от пяти до тридцати лет (варьируется в зависимости от банка);
  • Сумма кредита начинается с двух с половиной миллионов и доходит до восьмидесяти миллионов;
  • Предполагается до шестнадцати процентов годовых, с возможным снижением до десяти процентов при хорошей кредитной истории и наличии поручителей;
  • Производится страхование недвижимости в залоге, его повреждения, потери дееспособности, прекращения права собственности владельца и т.д.

Особенности кредита под залог квартиры

Выдаваемая банком сумма обычно не превышает семидесяти процентов стоимости квартиры. Это условие связано с рисками на рынке и возможным спадом и нестабильностью цен.

Если кредитуемый нуждается в дополнительном приобретении дома, то любой банк посоветует ему взять ипотеку на новое жильё вместо того, чтоб брать деньги, закладывая собственное имущество.
Однако большинство владельцев заключают договор долевого участия в строящемся доме под залог уже имеющейся недвижимости.

Заемщики идут на такие риски ради дальнейшей успешной продажи уже построенной квартиры в новостройке по более высокой цене.

Возможность поступить таким образом придает некоторые особенности этой операции.

Кредит оформляется на длительные сроки (не менее чем на десять лет) и банк не требует у заемщика уточнения целей, на осуществление которых пойдут выданные денежные средства.

Банки и прочие финансовые учреждения скорее пойдут на сделку с квартирой. Небольшую квартиру в черте города гораздо проще заложить, чем загородный дом, так как она имеет большую ликвидность на рынке недвижимости. Дом же или участок при невыплаченной задолженности будет гораздо сложнее реализовать на рынке, то есть ниже гарантия погашения суммы.

Ипотечное жилье находится в собственности у обладателя, параллельно с нахождением в залоге у банка. В случае непогашенного ипотечного кредита оно изымается.

Ежемесячно займ погашается фиксированной суммой (аннуитетные платежи), включающей в себя проценты банку. Эта ссуда служит инструментом возвратности займа. Данные операции оздоравливают рынок и экономическое состояние государства.

Договор залога квартиры

В договоре залога квартиры указывается:

  • непосредственно предмет договора;
  • стоимость квартиры;
  • размер исполнения обязательства и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается договором (статья девятая главы второй ФЗ “Об ипотеке”).

Определение предмета договора – это указание его наименования и местонахождения. Также указывается право, ввиду которого предмет ипотеки принадлежит кредитуемому, и орган, осуществляющий от лица государства оформление прав на недвижимость.

Оценка недвижимости, являющейся предметом сделки, определена в соответствии с законодательством РФ (статья 67 главы 11 Федерального закона «Об ипотеке») и указана в договоре в денежном выражении.

Если же обязательство подлежит исполнению частями, то в договоре должны быть указаны сроки выплат и размеры этих платежей (статья девятая главы второй ФЗ “Об ипотеке”).

Вид заключаемого договора варьируется в зависимости от целей, на которые заемщик планирует расходовать выданные деньги. Для этого нужно пойти в кредитную организацию, уведомить сотрудника о целях своего визита. Затем предоставить ему весь перечень необходимых документов и дождаться одобрения банка.

Есть два вида договоров по этим обязательствам:

  • Ипотечный для приобретения нового жилья на полученные деньги;
  • Залоговый для иных нужд, например строительства дома.

Оба подлежат государственной регистрации.
Эта сделка ни в каком случае не может оформляться договором купли-продажи квартиры!

Распоряжение имуществом в залоге

Преимущество кредита – возможность пользования имуществом, проживания в нем. Существует ряд запрещенных манипуляций с заложенной квартирой:

  • Попытки повторного залога квартиры;
  • Продажа части имущества;
  • Регистрация жильцов без уведомления банка и получения одобрения;
  • Предоставление ложных данных о жилье.

Это перечень основных общих условий, более точно со всем списком можно ознакомиться при заключении договора. Для проведения процедуры необходим юрист, который проконсультирует по обязательствам перед банком и объяснить пункты в договоре.

Выдача кредита предполагает наличие определенных справок и необходимых документов (например, справки о доходах, что особенно актуально при договоре на крупные суммы).

От заемщика требуются следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • трудовая книжка (копия), справка с информацией о доходах;
  • свидетельство о регистрации права собственности, иные документы, выступающие в качестве подтверждения перехода права собственности к заемщику (договор купли-продажи, оформленное завещание на квартиру, дарственная и т.д);
  • отчет с оценкой предмета залога. В отчете указана стоимость имущества, его состояние;
  • выписка из ЕГПР, которая подтверждает не обремененность объекта иными обязательствами;
  • согласие супруга на манипуляции с недвижимостью, либо предоставленная справка о том, что собственник не состоял в браке на момент приобретения квартиры;
  • если у заемщика на попечении есть несовершеннолетние дети или недееспособные, то нужно согласие органов опеки.

Важно, чтобы документация была нотариально заверена.

Банки и кредитные учреждения нуждаются в предоставлении со стороны заказчика дополнительной гарантии того, что выплаты будут осуществлены. В качестве доказательств может выступать поручительство.

Наличие поручителя и ликвидность недвижимости повышает получаемую вами сумму.

Источник: https://myestate.club/finansy/kvartira-v-zalog.html

Доступно и быстро – пожалуй, именно это привлекает россиян в потребительских кредитах, однако купленный в долг телевизор, шуба или путевка на Мальдивы может сыграть злую шутку с жильем заемщика.

Юристы и эксперты банков рассказали сайту “РИА Недвижимость”, что делать, если задолженность по потребительскому кредиту не уменьшается, срок просрочки растет, а от кредиторов периодически поступают звонки с угрозой взыскания “квадратных метров” в качестве погашения долга.

Внимательность к условиямВ настоящее время кредиты настолько доступны, что их можно набрать, как говорится, сколько душе угодно.

Один из главных советов кредиторов, опрошенных “РИА Недвижимость”, потенциальным заемщикам – правильно оценивать свои возможности при оформлении кредита на определенную сумму и иметь финансовую “подушку безопасности” в размере нескольких ежемесячных платежей.

Конечно, если заемщик будет добросовестно относиться к обязанностям, то никаких проблем и лишних взаимодействий с банком не возникнет.На момент получения кредита опасения, что могут возникнуть финансовые трудности, как правило, отсутствуют. Но именно здесь нужно проявить осторожность.

Нужно внимательно прочитать договор и посмотреть, не содержит ли он “опасных” условий, рассказывает юрист адвокатского бюро DS Law Мария Понаморева.

По ее словам, насторожить может, к примеру, формулировка “в период действия кредитного договора стороны вправе заключать иные договоры об обеспечении исполнения обязательств заемщика, которые кредитор сочтет достаточными для обеспечения своих интересов”. Она обращает внимание, что банк не имеет права в одностороннем прядке изменять существенные условия кредитного договора.Кроме того, нужно быть внимательным при выборе способа обеспечения обязательств по кредитному договору, а это может быть, поручительство третьих лиц, неустойка, залог движимого, а также недвижимого имущества, в том числе и квартиры, замечает директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов.При этом необходимо учесть важный момент, что залог квартиры прописывается не в самом кредитном договоре, а в отдельном договоре, который подлежит государственной регистрации, замечает Шиляев.
Основание для взыскания

Обычно залог квартиры выбирают, когда сумма кредита составляет порядка 80% от стоимости квартиры вместе со всеми процентами, рассказывает юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

Квартиру следует закладывать, если сумма займа начинается от 1,5 миллиона рублей, отмечает заместитель председателя правления банка “Югра” Дмитрий Шиляев. Кстати, в этом случае процентная ставка по кредиту в некоторых банках может быть снижена.

А если же речь идет о сумме в 100 или 300 тысяч, то не стоит “закладывать” банку свою жилплощадь, иначе в случае просрочки “попадание на метры” будет не вполне обосновано суммой долга.

Мстоян предупреждает, что в случае неплатежеспособности банк может в судебном порядке обратить взыскание на любое имущество, за исключением того, которое прямо указано в законе.

Так, говорит юрист, банк не вправе взыскать с должника жилое помещение или его части, являющиеся для заемщика и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.Если же клиент банка выбирает способом обеспечения обязательств по договору залог квартиры, в этом случае банк может обратить на нее взыскание через суд или во внесудебном порядке, предусмотренном в договоре, подчеркивает Пахомов. Причем не имеет значения, единственное это жилье у должника или же нет.

Найти компромисс

Ситуации у должников могут возникнуть самые разные – от единичного пропуска ежемесячного платежа до потери работы. Конечно, банку не выгоден неплатежеспособный клиент, поэтому в первую очередь он идет на уступки, к примеру, предлагает реструктуризировать кредит или “заморозить” выплаты.

Но это не освобождает клиента от погашения долга, говорит эксперт ВТБ 24.К примеру, платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями вследствие, например, потери работы или декретного отпуска, рассказывают в Банке Москвы.

“Если имеется просроченная задолженность, которая не погашена, желательно в кратчайшие сроки закрыть просрочку или обратиться в банк для рассмотрения другого варианта решения вопроса, например, реструктуризации долга”, — отмечает Шиляев.

По его словам, реструктуризация долга включает в себя различные схемы, в том числе отсрочку платежа, изменение размера ежемесячного платежа с распределением задолженности на весь срок, а также увеличение срока кредитования.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации долга требуется заявление клиента в свободной форме с указанием причин образовавшейся задолженности и описанием возможности погашения задолженности перед кредитором. Дополнительно к заявлению прикладываются документы, подтверждающие факты, описанные в заявлении.
Дотянули до суда

Эксперты банков в один голос заявляют, что ситуация, когда специалисты кредитной организации звонят должнику, допустившему просрочку, и угрожают отобрать квартиру, которая не является предметом залога, просто не допустимы. В случае назойливых угроз, заемщик может обратиться в правоохранительные органы.

Но даже в том случае, если квартира является предметом залога, кредитные организации обязаны направлять должнику официальное уведомление-требование, в котором фиксируются сроки для погашения просроченной задолженности. И уже в случае несоблюдения этих сроков дело передается в суд.

Банк всегда дает время путем переговоров урегулировать сложившуюся ситуацию, уверяет эксперт из банка “Югра”.

Когда все варианты исчерпаны

Если ситуация с выплатой кредита патовая – квартира в залоге, банк уже шел на уступки, а платить все равно нечем, юристы советуют не пугаться и не прятаться, а еще раз обратиться к банку и договориться о самостоятельной реализации квартиры.

Так, заемщик приобретает возможность продать квартиру за более высокую цену, чем с продажи с открытого аукциона или конкурса по решению суда, полностью погашает свои долги по кредиту и имеет шанс сохранить для себя максимум средств.

Источник: https://realty.ria.ru/20150202/404256435.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.