Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Содержание

Кто и как определяет кадастровую стоимость — как снижать кадастровую стоимость участка

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Сумма налога на объект недвижимости зависит от кадастровой стоимости. Она должна соответствовать рыночным ценам. Однако в реальности, кадастровая стоимость чаще всего больше рыночных значений. Поэтому в данной статье мы затронем вопрос, как снизить значение кадастровой стоимости, и стоит ли заниматься данными мероприятиями.

Для начала дадим определение:

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, определенная по заказу региональных властей с целью налогообложения. На ее основе рассчитывается размер имущественных налогов для юридических и физических лиц.

Налог = кадастровая стоимость * %

Как и где узнать кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать по кадастровому номеру двумя способами:

  1. При помощи публичной кадастровой карты. Для этого вам необходимо зайти на сайт Росреестра во вкладку «публичная кадастровая карта». В левом верхнем углу введите кадастровый номер объекта недвижимости, после чего откроется страница с основными сведениями о данном объекте недвижимости, где будет указана его стоимость.

  2. Посредством выписки из ЕГРН. Ее можно заказать через портал «Росреестр» или «МФЦ». При получении данного документа на первой странице вы сможете увидеть кадастровую стоимость.

Кто и как определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Данным вопросом занимаются региональные власти, однако они не уполномочены самостоятельно определять кадастровую стоимость, поэтому привлекают частных оценщиков, либо оценочные компании.

После 2020 года кадастровой стоимостью намереваются заниматься бюджетные компании. В их компетенции будет входить определение и внесение сведений в ЕГРН.

С какой периодичностью может пересматриваться кадастровая стоимость?

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя стоимость пересматривается раз в два года. Для других регионов — каждые 3-5 лет.

В 2018 году правительство РФ постановило, что до 2020 года включительно, кадастровая стоимость увеличиваться не будет. Если сравнить данные 2015 года с 2018 годом, то можно увидеть что кадастровая стоимость снизилась и приблизилась к рыночным показателям.

Как осуществляется оспаривание кадастровой стоимости?

Если кадастровая стоимость значительно больше рыночного значения, есть основание оспорить этот факт.

Два основных пути осуществления оспаривания и снижения кадастровой стоимости — это: 

  • обращение в комиссию при Росреестре;
  • разбирательство через суд.

Как снижать кадастровую стоимость?

Рассмотрим подробнее процедуру снижения и оспаривания кадастровой стоимости. Вам необходимо последовательно произвести следующие действия:

  1. Заказать официальную актуальную выписку из ЕГРН.
  2. Обратиться к частному оценщику или оценочной компании с целью проведения экспертизы и получения отчета, в котором будет указана стоимость объекта недвижимости. Обратите внимание, если стоимость отличается от кадастровой на 15-20%, то можно двигаться дальше. Если разница незначительная, то снижать кадастровую стоимость не имеет смысла.
  3. Обратиться с претензией в комиссию при Росреестре. Так как это внесудебный порядок оспаривания, заявление подается в свободной форме с пакетом документов. Если заявление отклоняется, можно оспорить это решение в суде.
  4. Подать заявления в суд. Для этого не обязательно получать решение комиссии. В суде может быть назначена независимая судебная экспертиза.

Важное дополнение: когда вы пересмотрите кадастровую стоимость, например, в судебном порядке, суд обяжет Росреестр внести изменения в ЕГРН и указать то значение, которое будет принято в судебном решении.

Какова экономика?

Теперь, когда вы знаете, как снизить кадастровую стоимость участка, давайте определимся, когда ее стоит снижать.

Для примера рассмотрим ситуацию, когда вы платите за участок налог в сумме 10000 рублей в течение 4 лет. В итоге за 4 года вы заплатите 40000 рублей налога.

Вы решаете снизить кадастровую стоимость: обращаетесь в оценочную компанию, где вам оглашают стоимость услуги составления отчета в 30000 рублей. Далее вы идете в комиссию и хорошо, если комиссия ваши действия утвердит.

В случае же, если комиссия вам отказала, вы пойдете в суд, где могут назначить независимую оценку, а это еще порядка 30 000 – 40 000 рублей. Итого 60000 рублей вы потратили на услуги, сомнительная экономия.

Именно поэтому, прежде чем заняться вопросом снижения кадастровой стоимости недвижимости, необходимо хорошо взвесить и оценить возможности.

Вывод: Снижение кадастровой стоимости для физических лиц-владельцев частных домов и участков, чаще всего не выгодно. Здесь затраты превышают налоги. Если вы хотите заняться вопросом снижения кадастровой стоимости, посчитайте расходы на услуги и отчеты.

О выгодном снижении кадастровой стоимости на недвижимость хорошо знают юридические компании. Они задействуют крупные суммы денег, которые исчисляются десятками и сотнями миллионов рублей. В этом случае можно сэкономить денежные средства. В отношении физических лиц, снижать кадастровую стоимость имеет смысл, если недвижимость стоит больших денег.

Поэтому:

  • Внимательно делайте расчеты и на основании результатов решайте, снижать кадастровую стоимость или нет.
  • Следите за новостями о недвижимости в Росреестре. Кадастровую стоимость может снизить правительство РФ.
  • Экономьте с умом!

Ссылка на видео по данной теме – https://youtu.be/nE041EjVHWo.

Ссылки на полезные ресурсы:

– ссылка на налоговый калькулятор – Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц – https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/

– ссылка на информацию по ставке налога в зависимости от муниципального образования – https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

– ссылка на справочную онлайн информацию по объекту недвижимости – https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

– ссылка на публичную кадастровую карту – https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3&app…

– ссылка на фонд данных государственной кадастровой оценки – https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO

– форма электронного запроса сведений из ЕГРН – https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2

Источник: https://vita-house.ru/blog/kadastrovaya-stoimost-vygodno-li-ee-snizhat/

Имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость?

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Кадастровая стоимость превышает рыночную, но имеет ли смысл ее оспаривать? – вот вопрос который сразу возникает в голове, как только получаешь налоговое уведомление о необходимости оплатить земельный налог или налог на имущество.

И на этот вопрос есть два ответа:

Если кадастровая стоимость выше рыночный, значит налог экономически не обоснован, и ты платишь налог с того, чего у тебя нет. Ты переплачиваешь! Тебя обманули!! Кадастровая стоимость несправедлива!!! Для некоторых уже в этом есть смысл оспаривать несправедливую кадастровую стоимость.

Есть такие люди, которые где встречаются с несправедливостью, там с ней и борются. Независимо от какой то экономической выгоды, не считаясь с потерями времени, нервов, сил и средств, своих и чужих.

Есть такие люди…Для них борьба за справедливую кадастровую стоимость, за справедливость, за правду — есть дело чести, дело доблести и славы. Но таких людей прямо скажем немного.

У остальных и помимо борьбы за справедливость есть еще интересы в жизни — семья, дети, друзья, рыбалка, любимый футбольный клуб «Спартак».

И для них смысл оспаривать завышенную кадастровую стоимость имеется лишь если это экономически обосновано, если овчинка стоит выделки, если есть выхлоп.

А экономически выгодно это тогда, когда экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости превысит ваши расходы на ее снижение.

Как рассчитать экономию?

  1. Чтобы рассчитать экономию нужно прежде всего узнать кадастровую стоимость вашего имущества
  2. После этого нужно определить – сколько налогов вы заплатите при текущей кадастровой стоимости. Для определения суммы налога в год есть полезный сервис на сайте Федеральной налоговой службы. Ставки налога можно узнать там же. Узнав сумму налога в год нужно умножить ее на количество лет, в течение которых ее придется платить. И тут есть некоторая неопределенность. Платить нужно до новой кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. О том, когда проводилась кадастровая оценка в вашем региона и когда планируется очередная – можно узнать здесь. При расчете суммы налогов на имущество физических лиц не забудьте применить поправочные коэффициенты. Наши законодатели, дай им бог здоровья, при переходе на расчет налога с кадастровый стоимости дабы избежать шоковой терапии предусмотрели понижающе/повышающие коэффициенты. Налог каждый год увеличивается на 20% в течение 5 лет. В регионах переход на новую эту систему осуществлялся в разные годы, поэтому чтобы понять где какой коэффициент использовать — смотрите законы своего субъекта РФ.
  1. Теперь нужно хотя бы приблизительно определить рыночную стоимость вашего имущества. Хорошо если вы сам – оценщик, или дружите с таковым. Тогда у вас не возникнет вопроса как это сделать. А если нет? Грубую прикидку можно сделать на Domofond, или подобных ресурсах, посмотрев цены на продажу в вашем районе на сходные квартиры/участки. Определив приблизительную рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости нужно опять посчитать налоги исходя из этой рыночной стоимости (повторяем п.2).
  2. Путем простого вычитания из суммы налогов, подлежащих уплате исходя из кадастровой стоимости, суммы налогов, уплаченных бы при определении рыночной стоимости вы и получаете искомую экономию.

Теперь о грустном. О расходах, которые придется понести при оспаривании кадастровой стоимости.

Все цифры приблизительные и могут значительно различаться в различных регионах.

Прежде всего необходимо потратиться на получение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида объекта, региона, квалификации оценщика сумма может сильно меняться ориентируйтесь на цены в вашем регионе.

Юридические услуги, представительство в суде, обойдутся вам в среднем еще в 40-70 тыс.рублей.

Если в суде встанет вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, а он, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев обязательно встанет, нужно быть готовым заплатить еще 30-50 тыс.рублей.

Госпошлина и нотариальное заверение доверенности по суммам несравненно меньше других расходов, но и их придется выложить. Итого набегает примерно 80-150 тыс.рублей. И лучше изначально не рассчитывать на возможность возврата этой суммы как судебных расходов (но об этом как-нибудь после расскажу).

Сравнив сумму экономии на налогах и сумму предполагаемых расходов можно понять – стоит ли овчинка выделки. И на первый взгляд для владельцев квартир, дачных участков картина то безрадостная. Сумма экономии на налогах для них не превысит сумму предполагаемых расходов.

Явная несправедливость. Вроде получается, что только владельцы больших объектов недвижимости с огромной стоимостью могут позволить себе путем снижения кадастровой стоимости сэкономить на налогах, а простые граждане должны терпеть и платить экономически необоснованный налог.

Но выход есть, и сейчас я расскажу, что нужно делать. Нужно объединяться. Объединяться в рамках СНТ, дачного товарищества, в рамках многоквартирного дома. Для оценки рыночной стоимости все ценообразующие факторы для дачных участков, расположенных в одном СНТ, для квартир в одном доме, за исключением площади, будут одинаковыми.

И оценщику все равно – оценивать один участок или сто. То же самое и для квартир в одном доме. Ну может введет еще поправку помимо площади и на первый/последний этаж. Объединившись, вы разложите расходы на определение рыночной стоимости, на юридические услуги (те же самые примерно 80-150 тыс.

рублей), на всех, заинтересованных в снижении налогового бремени.

И чем больше вы наберете желающих, тем меньше будут относительные расходы на каждого.

Удачи Вам в деле оспаривания несправедливой кадастровой стоимости.

Памятка читателям ДЗЕНа: Поставив

Источник: https://zen.yandex.ru/media/spravks/imeet-li-smysl-osparivat-kadastrovuiu-stoimost-5e33d41e816a2e0a1abaffca

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которую проводит государство. Для этого используют ряд общих признаков: город, район, жилплощадь, возраст и тип дома, и пр.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной — той, по которой квартиру можно продать. Но она не учитывает ремонт квартиры, состояние подъезда, планировку, состояние коммуникаций, вид из окна и другие неявные факторы, поэтому точное совпадение практически не встречается.

Кадастровую оценку придумали именно для того, чтобы оценить квартиры массово, не занимаясь каждой индивидуально: не выезжая на объект и не оценивая важные для продажи характеристики.

Именно из-за этого бывает так, что кадастровая стоимость двух квартир в одном доме одинакова, даже если в одной из них сделан евроремонт, а в другой — черновая отделка.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки.

Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.  

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра.  Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд.

При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

СудКомиссия
Исковое заявление;Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.Заявление о пересмотре цены;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра.

Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны.

К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-na-chto-vliyaet-i-kak-ee-umenshit

Если дорого и несправедливо. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2019 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно? 

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений.

Даже простое скачивание такого документа занимает много часов.

Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости.

ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость.

Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости.

Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет.

А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек.

Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика.

На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством .

Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. 

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

Последняя надежда

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд.

В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости.

После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

Нововведения

В августе 2020 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу.

То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ.

До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/12/04/esli_dorogo_i_nespravedlivokak_snizit_kadastrovuyu_stoimost_nedvizhimosti_sovety_eksperta

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

С января 2015 года налог на имущество стал рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир, гаражей и дач.

Позже эксперты предупредили: администрации субъектов РФ будут увеличивать ставки, и в случае применения максимальной ставки налог для некоторых граждан может подняться в 20 раз.

Спустя некоторое время  собственники жилья направили в Росреестр тысячи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости — оказалось, пересмотр оценки для многих собственников просто необходим!

А что изменилось?

 

Раньше инвентаризационную оценку рассчитывало Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты принимали во внимание себестоимость материалов и износ объекта, и оценка была далека от реальной.

Кадастровая же стоимость складывается из большего количества параметров: в учет берутся местоположение объекта, его площадь, используемые для строительства материалы, год постройки, расстояние до центра субъекта РФ, расстояние до железнодорожного вокзала и прочие важные для ценообразования факторы. Все это сделано для того, чтобы оценка была максимально близка к рыночной. 
 

По правилам, кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка теперь составляет 0,1%, стоимостью 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей –  0,2%, 50-300 млн рублей – 0,3%.

Также для москвичей действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости: для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м, для комнат — 10 кв.м. Полную сумму налога россияне начнут платить с 2020 года, а пока действует переходный период, во время которого ставка налога ежегодно будет повышаться на 20%.

 

Кому от новых правил хуже всех?
 

По мнению некоторых экспертов, новая система налогообложения в целом дает оценку, близкую к рыночной стоимости объектов. При ее создании формула выстраивалась так, чтобы не вызвать лишнего шума в обществе. Протесты москвичей из-за программы реновации показывают важность этой детали.

Но шероховатостей избежать не удалось: помимо владельцев элитного жилья, бремя возрастет и для собственников обычных квартир, расположенных в дорогих районах. Нередко в них проживают пожилые люди, получившие недвижимость еще в советские годы. Для многих из них новый налог окажется неподъемным.

Кроме того, сложно станет и владельцам объектов, расположенных в пригородах. Это могут быть недостроенные, но уже зарегистрированные дома, например, в Подмосковье, если они расположены на больших участках земли, вокруг которых возвышаются роскошные особняки.

Кстати, подобные трудности возникнут и у инвесторов, вложившихся в новые квартиры без отделки. 
 

А где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
 

Для тех, кто считает, что его жилье оценено несправедливо, действует специальная интернет-площадка, созданная Росреестром.

Зайдите в «личный кабинет» на сайте ведомства, введите в поиске адрес и на странице отобразится вся доступная справочная информация.

Также сведения о кадастровой стоимости объекта можно бесплатно получить в виде кадастровой справки, обратившись в филиал Росреестра в своем субъекте федерации.
 

Согласно закону об оценочной деятельности, пересмотреть оценку могут по этим причинам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На сайте rosreestr.ru написано: «…В случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России». 
 

Куда лучше идти оспаривать эту самую кадастровую оценку?
 

Разумеется, оспаривать кадастровую стоимость стоит только в случае, если изменение оценки даст ощутимую налоговую экономию. Важно также, что срок действия утвержденной кадастровой стоимости составляет от двух до пяти лет.

Уже измененную кадастровую стоимость начинают учитывать с того года, в котором подано заявление о ее пересмотре.

Соответственно, лучше всего заняться пересмотром сразу же после установления кадастровой стоимости, которая, на ваш взгляд, требует пересмотра. 
 

Обычно те, кто недоволен кадастровой оценкой, сразу идут в суд. Большинство заявлений принимается, но нужно помнить, что с учетом всех расходов сама тяжба может обойтись в приличную сумму (и заодно отнять много времени).

Обращаться в суд придется по правилам административного производства: то есть, для представления ваших интересов потребуется юрист.

В итоге материальный и психологический дискомфорт отбивает у многих россиян желание идти и оспаривать кадастровую оценку. 
 

Существует и еще один способ изменить оценку, и он требует гораздо меньших усилий. Обратитесь с данным вопросом в специальную комиссию при Росреестре. Такие комиссии работают при каждом управлении ведомства во всех регионах. На рассмотрение вашего дела у чиновников, по правилам, есть один месяц. 
 

Что нужно, чтобы обратиться в комиссию?
 

Для обращения в комиссию у россиян есть основания оспаривать стоимость: «по недостоверности» и «на основании отчета». Кроме того, надо оформить специальное заявление для пересмотра кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы: 
 

– кадастровую справку о стоимости объекта, в которой будут сведения об оспариваемых результатах; 
 

– нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект; 
 

– отчет в электронном виде и на бумаге, если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости; 
 

– экспертное заключение, которые подготовили оценщики. 
 

В случае обращения в комиссию нужно будет оплатить только услуги оценщиков и нотариуса. Как правило, граждане оспаривают результаты без каких-либо сложностей.

Оценщики, которые работают в этой сфере, безошибочно составляют отчеты об оспаривании. Отношения с ними регулируются ст. 24 ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ).

Решения комиссии, в случае отрицательного заключения, могут быть оспорены в суде.
 

Важно знать, что на практике в случае принятия судом решения в вашу пользу далеко не все расходы на тяжбу будут реально возмещены. Например, на истца (то есть вас) суд может возложить стоимость судебной экспертизы, а также уменьшить заявленные вами расходы на оплату юриста. По правилам же, все судебные расходы, понесенные истцом, должны быть возложены на ответчика. 
 

Как все это неудобно! Может быть, чиновники как-то изменят процесс?
 

Возможно. В интервью «Огоньку» заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов сообщил о том, что правила оценки опять меняются. В январе этого года запустили новую реформу, завершить ее планируется в 2020 году.

В каждом субъекте РФ будет открыто госучреждение, занимающееся именно кадастровой оценкой недвижимости.

По мнению чиновника, концентрация всех полномочий в одних руках даст возможность сделать персонально ответственными должностных лиц, а также создать единую методику оценки. 
 

Теперь у жаждущего справедливости в отношении кадастровой оценки гражданина появится возможность подать заявление в то самое заведение, которое эту оценку проводило. Важным отличием новых учреждений будет их подчинение местным властям, а не Росреестру, на который со временем будут возложены надзорные функции. 
 

Чиновники запустят дроны, чтобы оценивать чужую собственность?
 

Власти считают это прогрессивным способом дистанционного обследования.

При помощи данных технических средств можно определять параметры огромного количества объектов без участия их собственников, считает Смирнов.

Особенно удобно будет использовать дроны при обследовании земельных участков. Пока такие вылазки еще редки, но уже известны случаи применения воздушных разведчиков в Тульской области и Татарстане.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-kvartiry-218385/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.